Un crédito hipotecario es, en términos simples, un préstamo a largo plazo donde la propiedad que compras queda como garantía. En Chile casi todos se expresan en UF (Unidad de Fomento), lo que significa que tu dividendo se reajusta con la inflación cada mes.
Esta guía cubre el proceso completo — desde que decides que quieres comprar hasta que firmas en notaría y el Conservador inscribe la propiedad a tu nombre — con los costos reales que los bancos no siempre adelantan.
Información vigente al 2026-04-09. Ante cambios normativos o de política pública, verifica en las fuentes oficiales referenciadas al final.
Para estimar cuánto pagarías de dividendo mensual antes de hablar con un banco, usa la calculadora de dividendo hipotecario →
¿Qué es un crédito hipotecario y quién lo otorga?
El crédito hipotecario es el financiamiento que entrega una institución financiera para comprar un bien raíz. La propiedad queda como garantía (eso es la “hipoteca”): si dejas de pagar, el acreedor puede ejecutarla y recuperar el capital prestado.
En Chile lo otorgan:
- Bancos comerciales (BancoEstado, Santander, BCI, Scotiabank, Itaú, entre otros)
- Cajas de compensación (Los Andes, Los Héroes, La Araucana) — para sus afiliados
- Mutuarias hipotecarias — financistas no bancarios que operan con hipotecas (Tanner, Consorcio, etc.)
Los plazos más comunes son 15 a 30 años. Plazos más cortos reducen el interés total pagado, pero elevan el dividendo mensual.
Para entender el término exacto, consulta el glosario de crédito hipotecario →
Requisitos: qué evalúa el banco
Antes de aprobar un crédito hipotecario, el banco analiza tu perfil financiero. Los factores que más pesan son:
Capacidad de pago (relación dividendo/renta)
La regla general es que el dividendo mensual no supere el 25%–30% de tus ingresos mensuales netos. Si tienes otras deudas vigentes, la suma de todas las cuotas no debería superar el 35%–40% de tu renta.
Ejemplo orientativo: si tu renta neta es $2.000.000/mes, el banco esperará que tu dividendo no supere $500.000–$600.000.
Pie requerido y LTV
El LTV (Loan to Value) es la relación entre el monto del crédito y el valor de tasación de la propiedad. La CMF establece límites:
- Primera vivienda: LTV máximo 90% (pie mínimo 10%)
- Segunda vivienda o inversión: LTV máximo 80% (pie mínimo 20%)
Un pie mayor reduce la deuda, baja el dividendo y generalmente mejora las condiciones del crédito.
Historial crediticio
El banco consulta el Informe de Deudas CMF y el historial DICOM. Deudas impagas, protestos o morosidad reciente pueden bloquear la aprobación o elevar la tasa.
Antigüedad laboral
- Empleados dependientes: mínimo 6–12 meses consecutivos en el mismo empleo.
- Trabajadores a honorarios o independientes: suelen exigir al menos 2 años de liquidaciones mensuales constantes y acreditar historial con el SII. Las condiciones son más restrictivas.
LTV y flujo de documentos
Además de los antecedentes personales, el banco exige documentos de la propiedad: escritura actual, certificado de dominio vigente del Conservador de Bienes Raíces (CBR), avalúo fiscal y certificado de hipotecas y gravámenes.
Tasa fija, variable y mixta
La tasa de interés determina cuánto pagarás en total. En Chile existen tres modalidades:
| Modalidad | Descripción | ¿Cuándo conviene? |
|---|---|---|
| Tasa fija | Porcentaje constante durante todo el plazo. El dividendo en UF no cambia | Si valoras previsibilidad y los plazos son ≥ 20 años |
| Tasa variable | Ligada a la TPM del Banco Central (referencia + spread). Puede bajar o subir | Si esperas que la TPM baje y aceptas riesgo |
| Tasa mixta | Fija los primeros 5–10 años, luego variable | Balance entre estabilidad inicial y posible ahorro futuro |
Tasas orientativas 2026 (créditos en UF):
- Fija a 20 años: aproximadamente 4,0%–5,5% anual
- Variable (TPM + spread): depende del ciclo monetario del BCCh
Estos rangos son orientativos. Las tasas reales varían diariamente entre instituciones y según tu perfil. Pide siempre la Hoja de Condiciones (que incluye la CAE) para comparar ofertas en igualdad de condiciones.
Impacto de la TPM: el Banco Central fija la Tasa de Política Monetaria para controlar la inflación. Cuando la TPM sube, las tasas hipotecarias variables suben también; cuando la TPM baja, pueden bajar. Las tasas fijas están más influidas por las expectativas de largo plazo del mercado de capitales.
El proceso paso a paso
El proceso completo para obtener un crédito hipotecario en Chile toma habitualmente 60 a 90 días desde la solicitud formal hasta la inscripción. Aquí el flujo completo:
1. Precalificación (1–2 días)
Antes de buscar propiedades, visita 2–3 bancos o brókeres hipotecarios para saber cuánto te prestan según tu renta y deudas actuales. Algunos bancos hacen precalificación online en minutos.
Estima tu dividendo antes de ir al banco →
2. Simulación comparativa (1–2 semanas)
Solicita simulaciones escritas con tasa, plazo, monto de dividendo y CAE. Compara no solo la cuota sino el costo total del crédito.
3. Solicitud formal (1–3 días)
Envías al banco elegido toda la documentación: liquidaciones de sueldo, declaración de renta, certificado AFP, documentos de la propiedad.
4. Tasación de la propiedad (5–10 días hábiles)
El banco envía a su tasador. El monto que te prestan se basa en el menor valor entre precio de compraventa y tasación. El costo de la tasación lo pagas tú (~$150.000–$250.000).
5. Estudio de títulos (10–15 días hábiles)
Los abogados del banco revisan que la propiedad no tenga hipotecas previas, embargos, problemas de dominio ni derechos de terceros. Si detectan problemas, el banco puede rechazar el crédito.
6. Aprobación formal (2–5 días)
El banco emite la carta de aprobación con condiciones definitivas (tasa, plazo, monto, seguros).
7. Escritura en notaría (1 día)
Comparecen comprador, vendedor y representante del banco. Se firma la escritura de compraventa y constitución de hipoteca. Costo: ~$150.000–$400.000 según el notario y el monto.
8. Inscripción en el CBR (5–15 días hábiles)
La notaría envía la escritura al Conservador de Bienes Raíces (CBR) para inscribirla. Solo cuando el CBR inscriba a tu nombre eres legalmente dueño. Costo: ~0,2%–0,3% del precio.
Costos reales totales
Los costos de cierre son adicionales al pie y se pagan mayormente al momento de firmar. Muchos compradores los olvidan en el presupuesto.
| Costo | Monto estimativo | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Tasación | $150.000–$250.000 | Al solicitarla |
| Estudio de títulos | $100.000–$200.000 | Al momento de la escritura |
| Notaría | $150.000–$400.000 | Al firmar |
| Inscripción CBR | ~0,2%–0,3% del precio | Post-escritura |
| Gastos operacionales banco | Variable (0%–1% del crédito) | Al desembolso |
| Seguro desgravamen | ~0,020%–0,030%/mes sobre saldo | Mensual (incluido en dividendo) |
| Seguro incendio/sismo | ~0,010–0,020 UF/100 UF propiedad/mes | Mensual (incluido en dividendo) |
Valores estimativos orientativos. Consulta con el banco y el notario de tu preferencia los montos exactos aplicables a tu operación.
Total costos de cierre (estimativo): 1%–1,5% del valor de la propiedad, pagados en efectivo.
Ejemplo: propiedad de $100.000.000 → prever $1.000.000–$1.500.000 adicionales al pie solo en gastos de cierre.
Para entender más sobre los seguros que incluye el dividendo, consulta el glosario del dividendo hipotecario →
Seguros obligatorios: desgravamen e incendio/sismo
Los bancos exigen dos seguros que van incluidos en tu dividendo mensual:
-
Seguro de desgravamen: Cubre el saldo del crédito si el deudor fallece o queda con discapacidad total. Se calcula como un porcentaje mensual sobre el saldo pendiente, por lo que decrece a medida que pagas el crédito. Típico: 0,020%–0,030%/mes.
-
Seguro de incendio/sismo: Protege la propiedad. Su costo es aproximadamente fijo: 0,010–0,020 UF por cada 100 UF de valor de la propiedad, por mes. Puedes contratar el tuyo propio si es más barato (el banco debe aceptarlo si cumple la cobertura requerida).
Beneficio tributario DFL2
Las propiedades con Decreto con Fuerza de Ley N°2 (DFL2) (superficie construida ≤ 140 m²) tienen un beneficio tributario relevante al vender: la ganancia de capital queda exenta del Impuesto Global Complementario si has vendido menos de dos propiedades en los últimos 10 años. Verifica con el SII si tu propiedad califica.
Errores más comunes
-
No incluir los costos de cierre en el presupuesto. El pie no es el único desembolso inicial. Prever 1%–1,5% adicional evita sorpresas desagradables al momento de firmar.
-
Comparar solo el dividendo mensual en vez de la CAE. Una cuota más baja puede venir con un plazo más largo que duplica el costo total. Compara siempre la CAE entre ofertas.
-
No leer la Hoja de Condiciones. Este documento —que el banco está obligado a darte antes de que firmes— detalla tasa, CAE, seguros, gastos y condiciones de prepago. Exígelo siempre.
-
No considerar el impacto de la UF a largo plazo. Tu dividendo está en UF. Si la inflación es 4% anual, en 10 años pagas ~50% más en pesos por el mismo número de UF. Planifica con margen.
-
No evaluar la opción de prepago. La Ley 21.236 (Portabilidad Financiera) eliminó las comisiones de prepago. Cuando tengas excedentes, un abono extraordinario reduce el capital y baja el total de intereses que pagarás. Simula cuánto ahorras prepagando →
-
Elegir el banco por la tasa sin comparar los seguros. El seguro de desgravamen varía significativamente entre instituciones. Pide la simulación con seguros incluidos para comparar el costo real.
Fuentes oficiales y vigencia
La información de esta guía corresponde al marco normativo vigente a abril 2026. Los valores de tasas y costos son orientativos y varían entre instituciones.
- CMF Educa — Créditos hipotecarios: cmfchile.cl
- BCCh — Tasas de interés hipotecarias: bcentral.cl
- Ley 21.236 — Portabilidad Financiera (prepago sin multa): bcn.cl
- SII — Cómo saber si una vivienda está acogida al DFL2: sii.cl
- CMF Educa — Problemas de pago de un crédito hipotecario: cmfchile.cl
Esta guía es educativa y no reemplaza la asesoría de un profesional financiero o legal para tu operación específica.
